Tanácsok – költséges problémák

Jó példa

A Drégelyvár utca 45-55. szám alatti hat lépcsőházas társasház látszólag semmiben sem különbözik a többi újpalotai épülettől. A ház 258 lakója azonban mindenképpen jelentős változásként élte meg, amikor Kiss Sándorné, a koordinációs bizottság tagjaként a ház ügyeit 1994-ben a kezébe vette.
– Nálunk is, mint annyi más épületben egy külső szakcég végezte a ház működésével kapcsolatos gazdálkodást, és az eredeti szerződésben is az szerepelt, hogy a külső kezelő dolga a pénzforgalom irányítása. Aztán, ahogy teltek az évek, kiderült, hogy a gondjaink nem csökkentek, hanem sokkal inkább sokasodtak, ezért magam is egyre gyakrabban és egyre alaposabban kértem betekintést az aktákba.
Ennek köszönhetően a Drégelyvár utcai lakóközösség és a szakcég együttműködése észrevétlenül átalakult, s ma már ott tartanak a felek, hogy a külső kezelőnek kötelessége számon tartani az elvárásokat, az érintett ügyekben pedig úgy kell eljárnia, hogy a tevékenységéről havonta beszámoltatják a „felettesei”.
Szakmai körökben sokan úgy vélekednek, hogy a külső kezelők nem érdekeltek a pénzforgalom feltételeinek a megteremtésében, ezért gyakran elmulasztják a következetes lépéseket. Ha a számok nyelvére fordítjuk le ezt az állítást, akkor azt kell mondani, hogy egy társas- vagy szövetkezeti ház gazdálkodása akkor megfelelő, ha a kintlévőségei nem haladják meg az 5%-ot. Ezzel szemben a XV. kerületben nem egy helyen ez a szám akár 25-30%-ra is emelkedhet, amely összeg már érzékenyen érinti a ház működését is.
– Ha jól tudom, nem volt még arra példa a kerületben, hogy a lakók tartozása miatt lakást árvereztek volna el. Nos, nálunk 2001. októberében kellett először ehhez a szankcióhoz folyamodni. Akkor egy 54 négyzetméteres 1+2 félszobás lakás tulajdonosa jutott erre a sorsra, aki sem a közös költséget, sem a közüzemi díjakat nem fizette, és az elmaradások kamatdíjai olyan mértékre növekedtek, hogy csak így tudta a végrehajtó az összeget behajtani. Hasonló eseményre kerül sor idén februárban is, amikor is az előző lakás méretével megegyező ingatlan tulajdonosával szemben kell majd a végrehajtónak intézkednie. De hogy ne csak rossz és a mindenki számára kellemetlen példákat említsem, az egyik lakónk például 1995-ben, miután megvette a lakást, nem íratta át, gondolván, hogy így nem kell a ház üzemeltetési díjához hozzájárulnia. Miután a felszólításunkra az előző lakó jelezte, hogy nem hajlandó mások után fizetni, kikértük az ingatlan tulajdonlapját, és abból kiderült az új lakó ügyeskedése. Szerencsére a nyomozás ezúttal pozitív hatással bírt, hiszen a végrehajtás hallatára ő is vállalta, hogy fél éven belül minden tartozását kiegyenlíti.
A Drégelyvár utca 45-55. tehát csak látszólag hasonlít a többi paneltársához. Aki ugyanis bármelyik lépcsőházba belép, az tapasztalhatja, hogy bizony a ház évről évre szépül. A lakók ugyanis 2002-ben 2.6 millió forintot költöttek a felújításokra, míg idén egy újabb 2,8 millió forintos linóleumozást terveznek

Segítség a kezdőknek és a bajba jutottaknak

A Szövetkezeti és Társasházi Lakóközösségek Érdekképviseleti Egyesülete 2001-ben alakult azzal a nem titkolt céllal, hogy lehetőséget és színteret biztosítson a lakóközösségek választott tisztségviselőinek, üzemeltetőinek, valamint a lakások tulajdonosainak a szervezeti összefogásra, az érdekeik kifejezésére és azok hatékony képviseletére és védelmére. Az egyesület alapítóit – akik maguk is a társas- és a szövetkezeti házak lakóinak és képviselőinek számítanak – pedig már a kezdetektől az a cél vezérelte, hogy a felújítások mellett a „kintlévőség-problémában” is minél naprakészebben tudjanak segítséget nyújtani.
– Ennek több fórumon is megpróbálunk hangot adni – nyilatkozta Keglovics Ferenc, az egyesület elnöke. Részben azokon a szakmai előadásokon, amelyek immár egyre népesebb hallgatóságot vonzanak a Száraznád utcai közösségi házba. Másrészt felhívás formájában felajánlottuk, hogy a lakóközösségeknek szakszerű segítséget nyújtunk a felújítási-korszerűsítési megoldásokra vonatkozó ajánlatok elbírálása, a kivitelezések elbírálása mellett a közös költségek behajtásában is, valamint a lakóközösségi vezetők hatáskörében szükséges intézkedések megtételében mindaddig, amíg a normális 3-5% alatti állapot helyre nem áll, vagy ameddig ezt az adott közösség igényli.
Vannak azonban olyan szövetkezeti vagy társasházak, amelyek szeretik a kellemetlenebb ügyeiket is a saját hatáskörükön belül megoldani. Hogy azonban ők is eredményesek lehessenek álljon itt néhány tanács, amely nekik is segítséget jelenthet a közös költség nyilvántartására, a tartozások behajtására vagy legvégső esetben a végrehajtására.
– Véleményünk szerint nagyon fontos, hogy a társasházak, lakásszövetkezetek megfelelő nyilvántartással rendelkezzenek a közös költség díjak befizetéséről. Ugyanakkor nem minden háznak van lehetősége arra, hogy a könyvelését és a nyilvántartását számítógépes programmal végezze, ahonnan bármilyen időpontban lekérdezhető a naprakész nyilvántartás. Ez azonban kézi könyveléssel is megoldható, ami ugyan munkaigényesebb, de az adatok így is nyomon követhetővé válnak. Tapasztalatunk szerint a házaknál sokszor gondot okoznak a vízóra leolvasásokkal kapcsolatos problémák, hiányosságok. Az ún. vízszámlán, csatornaszámlán név szerint fel vannak tüntetve a fogyasztási mértékek, amelyek csökkentik a „közös fogyasztást”. Gyakori problémának számít, hogy egyes tulajdonosok nem adják le a kért rendszerességgel a vízóra állását. Ilyenkor írásban figyelmeztetni kell erre a kötelezettségükre, hiszen az újonnan keletkezett tartozások behajtása eredményesebb, ha a tulajdonos időben értesül a díjhátralékairól. Ha az adós részletfizetési kedvezményt kér a ház vezetésétől, akkor célszerű ezt tartozásvállalási nyilatkozatban rögzíteni, ahol a tárgyhavi közös költség befizetése mellett az esedékes részleteket is fel kell tüntetni.
Keglovics Ferenc elmondása alapján ezek a beszedési cselekmények nem minden esetben vezetnek eredményre, és ilyenkor nincs mese, el kell indítani a behajtási, végrehajtási eljárásokat. Az egyesület szakemberei a lakóközösségek megkeresése alapján ilyenkor az alábbi konkrét segítséget tudják biztosítani:
– Először is egyeztetjük az adós nevét, címét, valamint a behajtásra váró tartozás összegét. Ilyen esetben több adatra is szükségünk van: például, hogy az adós és a tulajdonos személye megegyezik-e, valamint hogy van-e haszonélvezeti jog az ingatlanon. Ezt követően először írásban szólítjuk fel az illetőt a tartozás megfizetésére. Amennyiben ez eredménytelen marad, akkor fizetési meghagyást nyújtunk be a kerületi bírósághoz, és ha ez is jogerőre emelkedik (15 napon belül sem egyenlíti ki), akkor indul meg a végrehajtási eljárás. Itt már szigorúbb szankciók kerülnek terítékre: készpénz, értékpapír, ingó- és ingatlanfoglalás, árverezés. Ha a tartozás a hat havi közös költséget is meghaladja, az ingatlanra jelzálog kerül bejegyzésre.
S mindez mennyiben terheli a lakóközösségeket?
– A fizetési meghagyás, illetve végrehajtási kérelem jelentős adminisztratív és ügyviteli munkával, postai és egyéb költségekkel jár, ezért az egyesület az ezzel kapcsolatos munkáért a tagjai esetében 700 Ft/adós, a nem tagoknál pedig 1000 Ft/adós díjat számít fel. Ugyanakkor egy-egy ilyen eljárás rengeteget segíthet abban, hogy a tartozások magas aránya ugrásszerűen lecsökkenjen, így a következetes munkának a jelen esetben nem csak eszmei, hanem kézzel fogható anyagi haszna is van. (Érdeklődni lehet a 417-9671-es vagy a 06/30 960-63-62-es telefonszámokon.)