Segítségnyújtás és felelős gazdálkodás

Egy éve határozta el a képviselő-testület, hogy helyi szinten lépnie kell az elmúlt években kibontakozó lakhatási válság ellen, céltartalékot képez erre a célra és új Lakásgazdálkodási Koncepciót dolgoz ki. Világossá vált, hogy cselekedni kell, mert a legtöbb eszközzel bíró kormány egyedül hagyta a számára érdektelen társadalmi csoportokat, ahogyan az önkormányzatokat is. A megkezdett munka a végéhez közeledik, szakértő cégek, valamint a lakhatási kérdésekben meghatározó kerületi szereplők bevonásával elkészült a Budapest Főváros XV. kerület Önkormányzat Lakásgazdálkodási koncepció első változata, amelyet hamarosan társadalmi egyeztetésre bocsát az önkormányzat.

Mik az önkormányzat legfontosabb céljai a lakhatás terén? Milyen eszközei vannak ezek eléréséhez? Milyen gondokkal küzdenek a kerületben élők, ha a lakhatásukról van szó? Milyen megoldásokat javasol a kidolgozott lakáspolitikai koncepció? – ezeket a kérdéseket jártuk körbe Cserdiné Németh Angéla polgármesterrel, a koncepciót kidolgozó kutatókkal, valamint a lakáspolitika gyakorlati megvalósításában fontos szerepet játszó Palota-Holding Zrt. vezetőjével. 

Cserdiné Németh Angéla: A cél a legsérülékenyebb csoportok támogatásával minél több kerületi lakosnak segítséget nyújtani

„Az új lakáskoncepció célja, hogy egyensúlyt teremtsen a szociális segítségnyújtás és a felelős lakásgazdálkodás között olyan lakbér-rendszer és lakhatási megoldások bevezetésével, amely igazságosabbá és széles körben elérhetővé teheti az önkormányzati lakhatási segítséget – jelentette ki Cserdiné Németh Angéla polgármester. – A kormányzati megszorítások sajnos a lakhatás területén is megkötik az önkormányzat kezét, ugyanakkor ez az a terület, amelyet a kormányzat leginkább elhanyagol. Az önkormányzati vezetés célja azonban, látva a lakhatási válságot, továbbra is az, hogy a szűkös anyagi keretek között, a lakásgazdálkodás igazságosabbá tételével, átláthatóbb és innovatívabb lakáspolitikával és a legsérülékenyebb csoportok támogatásával minél több kerületi lakosnak nyújtson lakhatási segítséget.”

Új célcsoportok a lakáspolitikában

Mind a kerület vezetésének, mind a hivatal munkatársainak nagyon nehéz naponta megtapasztalni, hogy sokkal többen fordulnak az önkormányzathoz lakhatási segítségért, mint ahány bérlakás rendelkezésünkre áll, mondta el a polgármester. A rászorulók számára továbbra is lehetővé teszik a kedvezményes lakbéreket, és hosszabb távon további szociális támogatásokat vezetnek be annak érdekében, hogy a legsérülékenyebb csoportok lakhatása se kerülhessen veszélybe. Ezzel párhuzamosan a most elkészülő lakáskoncepció egy igazságosabb, a bérlők jövedelmi viszonyaira épülő lakbér-rendszer bevezetését javasolja az önkormányzatnak.

A legelesettebbek mellett az önkormányzati vezetés új társadalmi csoportokat, sajátos élethelyzetben lévőket is szeretne a jövőben megtalálni a lakáspolitika alakításával. Cserdiné Németh Angéla elmondta, kiemelten kívánják támogatni a fiatalokat fecskelakások létrehozásával és új támogatási formákban gondolkodnak az idősek és az egyszülős háztartások számára, hiszen a koncepció alapján ők küzdenek leginkább lakhatási gondokkal.

Minden ismert módszert felhasználni

Az önkormányzat természetesen csak az egyik szereplője, alakítója a lakhatási problémák leküzdésének ezért arra készül, hogy tovább mélyíti partneri kapcsolatait civil szervezetekkel, például további lakásokkal bővíti a XV. kerület a családok átmeneti otthonainak külső férőhelyeit, hogy a szegény családok gyerekei se otthonokban nőjenek fel.

Megkerülhetetlen kérdés természetesen a kerületi lakásvagyon állapota az azzal való gazdálkodás. A bérlakások felmérésével, a legrosszabb állapotú, lakhatatlan ingatlanok bontásával hosszú távon javítani kell a lakásállomány minőségén, rossz állapotú ingatlanokat pedig folyamatosan fel kell újítani. „Amennyiben megszabadul az önkormányzat a kormányzati megszorítások terhétől, minden ismert módszerrel a bérlakások számának növelésére fogunk törekedni: új bérlakások építésével, megvételével, hogy minél több lakhatási problémával küzdő kerületi lakoson segíthessünk” – mondta a polgármester.

Részletesen a lakáskoncepció megállapításairól

„Az elkészített lakáskoncepció nem szorítkozik az önkormányzati lakásvagyonnal kapcsolatos kérdésekre, hanem általában a XV. kerületiek lakhatásával, lakáshelyzetével is foglalkozik. Ugyanis nagyon sok olyan élethelyzet adódik, amelyek lakhatási gondokat okozhatnak” – mondta a bpxv.hu-nak Czirfusz Márton a hivatalosan a Budapest Főváros XV. kerület Önkormányzat Lakásgazdálkodási koncepció nevet viselő anyag készítésében résztvevő Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont alapító-munkatársa. Hozzátette, a lakhatási problémák megoldásában sok szereplő van jelen és ezek közül csak az egyik az önkormányzat. Sok feladat hárul az önkormányzatokra ezen a téren, de a rendszerváltás óta nem rendeltek ehhez normatív támogatást a központi költségvetésből, jegyezte meg a kutató.

A XV. kerület alapjában véve nincs rossz helyzetben, mert budapesti összehasonlításban is értelmezhető nagyságú bérlakásállománnyal rendelkezik – vagyis az önkormányzatnak van esélye arra, hogy látható és értékelhető lakáspolitikát folytasson. Teendő biztosan van, mert ha csak a magánlakások bérleti piacát nézzük, az egész fővároshoz hasonlóan itt is végbement az albérletárak 2015 és 20 közötti duplázódása. Mindeközben a jövedelmek nem nőttek ilyen mértékben – vagyis sokaknak a keresetük egyre nagyobb hányadát kell a lakhatásukra fordítaniuk.

A kerületiek egyharmada érintett

Azt is megismerendő, hogy a kerületben élők közül mennyien küzdhetnek lakhatási gondokkal, a koncepció készítői végeztek egy személyekre nézve reprezentatív, telefonos felmérést. „A háztartásuk jövedelme alapján a megkérdezett XV. kerületiek negyede tudná kifizetni a piaci lakbéreket, míg Budapest egészét tekintve ez az arány 40 százalék. A különbség oka a kerületi háztartások fővárosi összehasonlításban kedvezőtlenebb jövedelmi helyzete. Az is kiderült, hogy a válaszadók 10 százalékának gond a jelenlegi lakhatásának a megfizethetősége, vagyis ők azok a jellemzően alacsony jövedelműek, akik a háztartásuk bevételének több mint 40 százalékát költik erre a célra. A felmérés szerint az itt élők 10 százalékának probléma a lakhatás minősége, a túlzsúfoltság és a XV. kerületiek 9,5 százaléka él albérletben magáningatlanokban. A költözési szándék a megkérdezettek 18 százalékának a háztartásában merült fel – sorolta a főbb megállapításokat Somogyi Eszter, a koncepció másik szerzője, a Városkutatás Kft. munkatársa.  Hozzátette, a jelenlegi lakhatási helyzettel kapcsolatos gondokat tekintve nem lóg ki a budapesti városrészek közül a XV. kerület. – A fentiek alapján az itt élők harmadának van valamilyen típusú lakhatási gondja, tehát ők alkotják a helyi lakáspolitika potenciális célcsoportjait. Természetesen közülük nem mindenkinek van azonnal megoldandó, fenyegető problémája.”

A XV. kerület adottságai közé tartozik a sokszínűség, az, hogy eltérő karakterű városrészekből áll, mondta Czirfusz Márton. Mások élnek a rákospalotai utcákban, mint az újpalotai panelekben, és megint mások a MÁV-telepen – a problémáik is különbözőek. Az volt a cél, hogy a lakáskoncepció ezen sokszínűség minden szereplőjének szóljon.

Igazságosabb lakbérrendszert

Az önkormányzati lakásvagyonnal kapcsolatban a koncepció készítői – az adottságokkal és az önkormányzati vezetés szándékaival egyezően – azt az elvet követték, hogy a lakáspolitika azokat segítse a lakáshoz jutáshoz, akik máshogyan nem tudnák ezt megoldani. Elmozdulást jelent a korábbi felfogáshoz képest az a javaslat, hogy az önkormányzati bérlakások lehetősége nyíljon meg olyan csoportok számára is, akik eddig kisebb eséllyel tudtak ezekhez hozzájutni. A kutatók közülük kiemelték a családalapítás előtt vagy közben álló fiatalokat, illetve a közszféra – önkormányzat és intézményei, az oktatás, az egészségügy, a szociális szektor – dolgozóit. Az önkormányzati bérlakások új célcsoportok felé „kinyitása” azt a célt is szolgálja, hogy megállítsa a XV. kerület utóbbi években tapasztalható elöregedését. Czirfusz Márton hozzátette, fontos cél, hogy a lakások elosztása a pályázatok során egy előre meghatározott szempontrendszer szerint történjen, vagyis, hogy lehessen látni, hogy a kijelölt célcsoportoknak a lakáshoz juttatása milyen arányban zajlik.

„Az önkormányzati bérlakásokkal kapcsolatban a lakáskoncepció egy igazságosabb lakbér- és elosztási rendszert javasol, amelynek továbbra is a szociális helyzet jelenti az alapját” – mondta Somogyi Eszter. Vagyis a rászoruló csoportok léphetnek be ide, azok, akik sem tulajdonosként, sem a magánbérleti piacon nem tudják biztosítani a lakhatásukat. A javasolt új lakbérrendszerben a háztartások a saját fizetőképességük arányában járulnának hozzá a lakásvagyon fenntartásához – merev lakbérkategóriák helyett a jövedelmükkel arányos díjat fizetnének. A Városkutatás Kft. munkatársa szerint a lakbérek jövedelemarányos átalakítása biztosítaná azt, hogy minden társadalmi csoport számára megfizethető legyen a lakhatás, és hogy mindenkit annyira támogasson az önkormányzat, amennyire valóban rászorul. A bérleti díjak átalakításán túl új lakbértámogatási rendszer is szolgálná azt, hogy a bérlők a teljes lakhatási költségeiket (pl. rezsi) is könnyebben tudják kifizetni.

Javítani a lakások minőségén

„Az önkormányzati lakástulajdonnal kapcsolatban azt a célt is kitűztük, hogy az ingatlanállomány minősége javuljon, a meglévő portfolió átrendezésével, illetve annak lehetőség szerinti bővítésével. A teljesen elavult lakások esetleges bontása, a telkek értékesítése pedig forrást jelentene. Természetesen a gazdasági fenntarthatóság is fontos szempont, hiszen az ingatlanok karbantartását, fejlesztését, bővítését jelentős részben a bérbeadásból lehet fedezni, esetleges külső források bevonása mellett” – mondta el Somogyi Eszter. Az is cél, hogy az önkormányzat pályázhasson uniós forrásokra, itt azt kell figyelembe venni, hogy az EU szociális céllal nyújtja a támogatásait a lakhatási szektorban. A hosszútávú lakásgazdálkodás, az állomány tervezehető megújításával kapcsolatban nagyban támaszkodtak a Palota-Holding javaslataira.

A koncepció nagy hangsúlyt fektet a társadalmi partnerségre, a lakhatás terén működő civil szervezetekkel való együttműködésre. Erre van jó gyakorlat a XV. kerületben, ilyen együttműködés folyik a SZÉRA által működtetett családok átmeneti otthonával. Czirfusz Márton elmondta, azt tekintették át, milyen további lehetőségek adódnak, amelyek akár többletköltés nélkül is újabb esélyt nyújtanak az önkormányzatnak, hogy a rászorulókon segítsen. Az összehangoltságot, nagyobb rálátást szolgálja az a javaslat, hogy jöjjön létre egy lakáspolitikai munkacsoport, amely összefogná az összes olyan kerületi szereplőt, aki a lakhatási kérdésekben döntéshozóként vagy megvalósítóként jelen van.

Minden helyzetben segíteni

A lakhatási támogatások jelenleg is meglévő rendszere azt szolgálná a jövőben, hogy elérje azokat, akiknek nagy problémájuk van a lakhatási költségeik előteremtésével (például egyedülálló nyugdíjasok) – függetlenül attól, hogy önkormányzati vagy magántulajdonban élnek. Czirfusz Márton szerint a hátralékok, rezsiadósságok kezelésében is lehet segítő szerepe az önkormányzatnak, a szociális intézmények jelenleg is meglévő gyakorlatát javasolják fenntartani.

Új eszköz lehetne az önkormányzat kezében egy lakásügynökség létrehozása. Somogyi Eszter elmondta, ezzel a nálunk még ismeretlen – de Budapesten több helyen is tervezés alatt álló – módszerrel a magánlakáspiacról vonnak be ingatlanokat a megfizethető ellátásba. Az önkormányzat ebben egy ilyen modellben együttműködik a magántulajdonosokkal, átvállal egyes, a lakással kapcsolatos teendőket és ennek fejében a bérbeadó kedvezőbb bérleti díjat szab meg. Ha a XV. kerületben létrejönne egy ilyen konstrukció, az önkormányzat ezzel is azok lakáshoz jutását segíthetné, akik valamilyen lakhatási gonddal küzdenek. Bérlői oldalon a megfizethetőbb, kiadói oldalon a kiszámíthatóbb, határozott időre szóló és kevésbé kockázatos albérletek miatt vonzó ez a megoldás – az önkormányzat pedig garanciákat vállal a tulajdonosok felé.

Palota-Holding: fontos szerep a megvalósításban

A koncepció gyakorlati megvalósításában nagy szerep hárul a XV. kerület ingatlankezelő cégére, a Palota-Holding Zrt-re is. „A prioritás, a legfőbb megoldandó feladat a szociális szerepvállalás, feladatellátás, a lakhatásukat nehezen megoldók segítése. Az önkormányzati lakásállományt nem lehet egy profitorientált háziúrként üzemeltetni, hanem az arra rászorulóknak kell segítenünk. Ez egy sokszínű és heterogén célcsoport – köztük egyedülálló nyugdíjasokkal, gyermekes családokkal, pályakezdő fiatalokkal” – jelentette ki Bokor István. A Palota-Holding Zrt. vezérigazgatója hozzátette, a körülbelül 2000 önkormányzati tulajdonú lakás minden problémára természetesen nem adhat megoldást, azonban a XV. kerület lakosságszámra vetítve jól áll ezen a téren.

Kétharmad – a szociális céloknak

Bokor István egyet ért azzal az iránnyal, amelyet a koncepció követ. A kerületi önkormányzati lakásoknak legalább a kétharmadát szociális alapon kell kiadni, ezekben az esetekben a ráfordítási költségek meghaladják a bérleti díjat. Jelenleg egyharmad a szociális lakások aránya, szintén egyharmad a költségelvű lakások aránya, ezt a két kategóriát Bokor István véleménye szerint össze kellene vonni.

Egyetértve a szociális célokkal, a jövedelemarányos bérleti díjak elvével, hozzátette, ha folyamatosan emelkedik egy bérlő jövedelme, akkor annak követnie kell a kategóriaváltásokat.

Felmérik az állományt

Fontos kérdés az üreslakás-állomány sorsa, amelynek a felmérése folyamatban van. El kell dönteni, hogy közülük melyeket érdemes megtartani és aztán önkormányzati, akár önerős felújítással helyrehozni. Egy részüket értékesítésre javasolják, mert a szükséges ráfordítások miatt nem szolgálná az önkormányzat érdekeit megtartásuk. De a Palota-Holding arra törekedne, hogy minél több, jelenleg üres lakás önkormányzati tulajdonban maradjon és megújulva használhassák az arra rászorulók. Ennek a célnak az érdekében külső források bevonása is segíthet.

Bokor István fontosnak tartja azt is, hogy ezen a területen a XV. kerület nem küzdhet magányos harcosként, a fővárosban szigetként. A lakhatási válság általános nemzetgazdasági probléma, nem itt keletkezett, elképzelhetetlen, hogy előbb-utóbb a kormány ne vállaljon szerepet ebben. „A Palota-Holding készen áll, hogy a kialakuló koncepció megvalósítását végig vigye, ahhoz a gyakorlati tudását adja” – összegzett Bokor István.

Csepregi Botond

Fotók: XV Media
A képek illusztrációk!